依旧是铁路、酒店和土地的所有权。”
“西园寺取得的经营权只有十年或者十五年。”
高桥看向皋月。
“只要将时间拉得足够长，能够长期持有的资产，依旧比有期限的经营权更有价值。这个判断应该没有问题吧？”
“这要看您怎样计算经营权的价值。”
皋月没有马上反驳他的结论，而是翻到了讲义中站内商业的部分。
“高桥学长，您是怎样计算这些车站经营权的？”
“站内商业面积、附近租金，再参考同类商铺的平均收益。”
高桥很快报出了对应的页码。
“具体合同没有完全公开，所以我用的是相对保守的计算方法。”
“那您为什么还要统计这些车站每天的客流？”
高桥愣了一下。
“客流当然会影响站内商业的收入。”
“可是这张表里，客流并没有真正进入计算。”
皋月将讲义稍微抬高了一些。
“您用商业面积和附近租金算出来的，只是这些位置租给普通商户以后，大概能够收到多少钱。”
“西园寺拿到的却不仅是把店铺租出去的权利。”
“食品、餐饮、零售、广告、自动售货机，还有现有的物流体系，都可以通过这些车站接触到每天固定经过的人。”
高桥马上说道：“经过车站的人不可能全部消费。”
“而且经营这些业务需要装修、员工、库存和运输，这些都是成本。不能看到客流以后，就把每一个人都算成西园寺的收入。”
“当然不能全部算进去。”
皋月回答得很干脆。
“可是，也不能因为不知道其中有多少人会消费，就把他们全部删掉。”
她用手指点了点讲义前面的客流统计。
“高桥学长花了很多时间，调查这些车站每天有多少人经过。”
“到了最后估值的时候，您却只留下了商铺面积。”
“这些人都去哪里了？”
报告厅里传来一阵很轻的翻页声。
几个新生不约而同地重新翻到了那张客流表。
上面的数字一直都在。
高桥也在演讲中多次强调固定客流对车站商业的价值。可真正计算经营权时，他还是采用了接近普通商铺租金的方式，没有把西园寺通过自身的品牌效应和供应链利用客流的能力放进去。
直树盯着表格看了半天。
他终于明白皋月为什么只用一句话，便让自己觉得这张原本十分完整的表格少了什么。
高桥沉默了几秒，低头看着讲义上的客流表。
“可我们根本不知道有多少人会在站内消费。”
他抬起头。
“随便填一个比例进去，数字或许会更好看，可它未必更接近实际。”
“那就多算几种情况。”
皋月说道。
高桥微微皱眉。
“多算几种？”
“取一个足够低的比例，再取两个稍高一些的比例，分别算一遍。”
皋月抬手点了点那张表格。
“这样至少能够看出来，客流被算进去以后，结果会往哪个方向变化。”
“可那些依旧是假设。”
“估值本来就离不开假设。只要把采用的条件写清楚，别人自然可以判断这份结果可不可靠。”
她停顿了一下，又问道：
“高桥学长现在这张表，不也用了一个假设吗？”
“什么假设？”
“假设这些车站每天经过的人，不会给西园寺
-->>(第2/4页)（本章未完，请点击下一页继续阅读）