林门外拱宸桥北。运河东岸一带，自长公桥起至拱宸桥止，作为日本专管租界，总面积为七百十八亩。
然而。经过整整四十年的经营，杭州日租界的绝大部分地段，依然一直是农田、荒草地和乱葬岗。
“……想想还真是不可思议，这地方居然会是租界？！日本人到底是在怎么经营的啊？”
站在作为指挥部的大型野战帐篷门外，望着四周的荒草和乱石滩，王秋不由得深感讶异——在他的印象之中，民国时代的外国租界，论理应该都是很热闹繁华的商埠才对。但杭州的拱宸桥日租界，却是这样的与众不同……怪不得后世自己小时候在杭州住了这么些年，都从来没听说过那边有什么日租界。
“……这个么，似乎是因为在开辟租界的时候，日本人选错了区位要素的关系。”
杨教授一边望着大运河上往来不断的乌篷船、小木筏和冲锋舟，一边淡淡地说，“……在《马关条约》签署的时候，杭州这边还没通铁路，对外交通主要依靠京杭大运河。而杭州的主要贸易集市，自然也分布在靠近大运河的城北地区。所以，当时日本人到杭州来圈地盘的时候，就在杭州城北的大运河沿岸圈了一大片地，而且刻意距离繁华城区挺远，以防日后拆迁房屋的麻烦——可以说他们想得还挺周全。
如果按照当时的情况发展下去，地处交通要道的拱宸桥日租界虽然相对荒凉，但却属于“待开发地段”，只要杭州城市继续发展，就一定会沿着运河延伸到拱宸桥一带，而日本人自然也就能坐地起价了。
但问题是，当时的日本底子还非常单薄，比不得那些老牌资本主义列强，国内财力有限，没法一次性投资太多的项目。那些大财阀们倾尽全力开发台湾和朝鲜尚且不足，而这个国家的人力物力还得应付俄国的巨大威胁，根本顾不上杭州日租界这样不重要的旮旯……于是，这里在成为日租界之后，居然荒废了足足二十年，不要说商馆和市集，就连道路和房屋都没有——因为这块地已经不属于中国。地方官府和士绅们自然也不敢在这里投资，更没想到要往日租界修筑道路等公共设施，以免给自己惹祸。
好不容易等到日俄战争打完，又喘息了几年，有了余力的日本再把眼神放到杭州日租界，却发现已经是风云突变、物是人非——1908年的沪宁铁路和1912年的津浦铁路修通，彻底结束了京杭大运河的历史使命。而大运河本身也是淤塞严重。通航能力大跌，且无人疏浚。这样一来，杭州的主要商业中心，就从城北的大运河沿岸转移到了城东的铁路沿线，杭州城北的大片街区迅速萧条，而更加靠北。距离市中心也更加偏远的拱宸桥日租界，自然就更别提了……这就好比是日本人仗着消息灵通眼光长远，抢先买下了规划中的待开发土地，准备屯着坐地起价，谁知开发计划却改了，于是这些烂地就统统砸在了手里……”
“……呃，这果然是一则投资失败的经典案例……”王秋忍不住摸了摸鼻子。“……那么之后呢？就算选错了地段，日本人难道就没有尝试过弥补一下吗？好歹这片地已经是到手了啊！”
“……日本人当然尝试过很多开发计划，但是都失败了。因为这里没有公路，没有铁路，又不是海港，大运河的淤塞又一日重过一日，连小火轮也渐渐地没法开了——交通不方便，一切工商业都发展不起来。而自己投资帮中国人搞基建和交通的花费。对于日本人来说又实在吃不消。若是搞农业吧，总共才只有七百亩地，还有很多是没法种田的烂地，难道要专门为此搞一个杭州开垦团吗？这才能安置几户人家？”
杨教授耸了耸肩，撇嘴说道，“……最后，日本的黑帮终于想出一个主意。为了绕开交通和基建太差的死穴，可以在拱宸桥发展黄赌毒等特种产业，于是开了一堆赌场、妓院和大烟馆，总算是稍稍有
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